Na co należy zwrócić uwagę, wybierając kredyt hipoteczny?

Wszystko na ASAPie. Praca, lunch, czas wolny, mieszkanie. No właśnie – mieszkanie. To chyba dość ważna kwestia? Może warto od czasu do czasu zwolnić i poświęcić dłuższą chwilę dla siebie i na załatwienie swoich spraw. Skoro korzenie zostały zapuszczone, może warto jednak pomyśleć nad kupnem własnego lokum, porzucając wynajem? Ile to już lat minęło? 3, 5, 7 lat, kiedy to spłacasz kredyt komuś zamiast spłacać swój? Własne lokum wymaga najczęściej wsparcia się kredytem hipotecznym. Nie wątpię, że na co dzień zajmujesz się fajniejszymi zadaniami, ale musisz wiedzieć, co w kwestii kredytów w trawie piszczy. Kredyt hipoteczny nie jest kreatywny ani porywający. Jest, jaki jest i takim trzeba go przyjąć. Musisz opanować podstawy wiedzy o kredytach w takim stopniu, by czuć pewność i komfort w podejmowaniu decyzji. Nawet jeśli znajomi polecili specjalistę kredytowego, to warto się także samemu przygotować. Zacznijmy zatem od podstaw, na co należy zwrócić uwagę, wybierając finansowanie na zakup nieruchomości.

Wysokość kredytu

Początek poszukiwań powinien rozpocząć się nie od tego, jakie mieszkanie chcę, tylko na jakie mieszkanie mnie realnie stać. Zaciągnięcie kredytu nie jest jakąś wielką sztuką. Dość łatwo jest przeholować i narzucić sobie zbyt wysokie zobowiązanie. Kredyt hipoteczny musi korelować z Twoim dochodem i stylem życia. Dlatego też na samym początku musisz wyznaczyć sobie limit. Od tego zależy wysokość kosztów startowych i późniejszych cyklicznych opłat – raty, ubezpieczenia. Rozpocznij od zestawienia dochodów za ostatnie 3, 6, 12 miesięcy, liczby zobowiązań kredytowych oraz wydatków, z jakich nie jesteś w stanie zrezygnować: wydatki na życie, samochód, rozrywka. Takie zestawienie pomoże w liczeniu zdolności kredytowej i określeniu kwoty kredytu, na jaką możesz sobie pozwolić.

Wkład własny

Kredytów na 100% wartości nieruchomości nie ma już od dawna. Komisja Nadzoru Finansowego, nauczona doświadczeniami z innych krajów, w formie rekomendacji wprowadziła wymagania minimalnego wkładu własnego. Na chwilę obecną musisz mieć minimum 10% w gotówce i 10% ubezpieczyć w formie ubezpieczenia niskiego wkładu. 10% wkładu własnego nie uwzględnia kosztów dodatkowych, jakie należy ponieść, np. kosztów notariusza, prowizji, podatku PCC.

Prowizja

Prowizja to koszt startowy, jaki trzeba ponieść za to, że bank zechce udzielić nam finansowania. Prowizja jest płatna w momencie uruchomienia kredytu i niestety więcej już jej nie zobaczymy. Nie każdy bank pobiera tę opłatę. Wiąże się to jednak zazwyczaj z większym oprocentowaniem, bo bank musi to sobie jakoś odbić. Brak prowizji to zapewne większe koszta całkowite. Średnia wysokość pobieranej przez banki prowizji to zakres 0–3% od wartości kredytu.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce składa się z dwóch parametrów – stopy procentowej (WIBOR3M/WIBOR6M) oraz stałej marży. Te parametry mają wpływ na wysokość rat. Stopa procentowa jest parametrem zmiennym. Oznacza to, że wysokość rat i odsetek jest uzależniona od czynników rynkowych. Niestety nie ma żadnych ograniczeń, jak bardzo stopa procentowa może wzrosnąć. Polecam zachowanie bufora bezpieczeństwa w ustalaniu maksymalnej raty, jaką możesz płacić. Kilka banków oferuje oprocentowanie stałe na pierwsze kilka lat – najczęściej na 5. Po tym czasie przechodzi się na system standardowy, wspomniany powyżej. Nie jest to zbyt popularne rozwiązanie, gdyż oprocentowanie stałe jest znacznie wyższe (średnio o jakieś 2 punkty procentowe). Rynek spodziewa się zmian w tym zakresie. Temat oprocentowania stałego dla hipotek jest coraz częściej podnoszony. Wątpię jednak, by miało to nastąpić niedługo.

Wcześniejsza spłata

Do niedawna każdy bank ustalał sobie ten parametr tak, jak chciał. Na rynku były banki, które naliczały prowizję od nadpłaty przez cały okres kredytowania. Miało to na celu utrzymanie klienta tak długo, jak tylko to możliwe. 22 lipca ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła limit czasu i górnej granicy prowizji. Od tego czasu banki mogą pobierać maksymalnie 3% przez pierwsze 3 lata. Nadpłata potrafi znacznie ograniczyć koszty końcowe kredytu. Można ją traktować jako swoisty sposób skutecznego oszczędzania. Oszczędzanie małych kwot nie dla wszystkich jest łatwe. Być może nadpłata kredytu będzie łatwiejsza? Warto wybrać bank umożliwiający nadpłacanie kredytu w formie przelewu w bankowości elektronicznej. Większość niestety utrudnia ten proces nakazując robić to w formie wizyty w banku celem złożenia oficjalnej dyspozycji kredytu.

Produkty dodatkowe

Kredyt hipoteczny w praktyce oznacza konieczność skorzystania z produktów dodatkowych typu: rachunek z określonym miesięcznym wpływem, ubezpieczenie na życie, karta kredytowa i inne, rzadziej spotykane. Wszystko ma swoją cenę i zasady korzystania. Nie skupiaj się jedynie na racie, gdyż bardzo często to właśnie produkty dodatkowe generują całkiem wysokie koszty. Czasem warto wybrać bank oferujący wyższą ratę, ale za to bez zbędnych dodatków.

Terminy

Realizacja kredytu jest rozłożona w czasie. Wiele osób popełnia błąd, źle zestawiając swój plan działania i licząc, że wszystko będzie trwało krócej. Trzeba znaleźć nieruchomość, wybrać bank, podpisać umowę, skompletować całą dokumentację, złożyć wnioski do minimum 3 banków, przejść przez proces analizy, podpisać umowę. To wszystko trwa całkiem długo, uwierz mi. Nierzadko nawet kilka miesięcy. Plan ułożony źle już na samym początku będzie torpedował Twoje zamiary. Postaraj się podejść do tego biznesowo, próbując przewidzieć, co i kiedy może się zdarzyć.

Podsumowanie

Dobry kredyt hipoteczny to wypadkowa wielu różnych parametrów. Wybór danego banku powinna poprzedzać szczegółowa analiza. Ze względu na ilość danych i liczbę ofert kredytowych kredyt hipoteczny może przyprawić laika o zawrót głowy. Od czegoś trzeba zacząć. Powyższy opis niech będzie dla Ciebie dobrą podstawą do określenia podstawowych parametrów, które obligatoryjnie należy dogłębnie przeanalizować. Jeśli nie masz czasu to proponuję skorzystać z pomocy doradcy kredytowego. W Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu w innych dużych miastach bez problemu znajdziesz wielu profesjonalistów, zajmujących się walką z bankami w Twoim imieniu. W mniejszych miejscowościach może być trudniej. Zapytaj się znajomych, rodziny być może mogą polecić kogoś zaufanego, sprawdzonego w boju.